Faut-il réaliser des travaux immobiliers en 2018 ?

Compte tenu de la mise en place du prélèvement à la source, l’opportunité de réaliser des travaux sur un bien immobilier loué dépend du montant de ces travaux (sauf travaux urgents qui sont déductibles à 100 % l’année de leur paiement uniquement).

Remarque : Ces dispositions concernent uniquement les biens loués nus et imposés dans la catégorie des revenus fonciers (y compris les monuments historiques), à l’exclusion des biens loués meublés ou détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Travaux de faible importance

Il n’est pas conseillé d’effectuer des travaux de faible importance. En effet, l’économie globale sur 2018 et 2019 est moins intéressante qu’une année d’imposition classique :

  • la déduction des travaux réalisés en 2018 sur les revenus 2018 n’a aucun impact fiscal puisque l’impôt est déjà effacé par l’application du crédit d’impôt modernisation recouvrement (CIMR) ;
  • seul 50 % du montant des travaux de 2018 peut être récupéré sur les revenus 2019 (puisque les travaux réalisés en 2018 sont déductibles à hauteur de 50 % de l’imposition des revenus 2019)

Travaux importants

En revanche, si des travaux très importants sont envisagés, l’économie fiscale est supérieure à celle qui aurait été obtenue lors d’une année d’imposition classique. En effet, la déduction sur les revenus de 2019 à hauteur de 50 % des travaux réalisés en 2018, ajouté au report du déficit foncier, génère une économie d’impôt supérieure au montant desdits travaux.

On entend par travaux importants :

  • pour les immeubles ordinaires (déficit foncier ordinaire) : montant des travaux supérieur à 2 fois le montant des revenus fonciers plus 2 fois 10 700 € (montant imputable sur le revenu global)
  • pour les monuments historiques productifs de revenus (et non occupé par le
    propriétaire) : montant des travaux supérieur à 2 fois le montant des revenus fonciers plus 2 fois le montant du revenu global.

Exemple – travaux sur un immeuble ordinaire

Revenus fonciers imposables (nets de charges) : 9 300 € Travaux réalisés en 2018 : 50 000 €

Montant déductible des revenus 2018: 9 300 € (à hauteur des revenus fonciers de 2018) + 10 700 € (déficit foncier imputable sur le revenu global)
Soit une déduction de 20 000 € (cette déduction est néanmoins inutile puisque les revenus 2018 sont déjà effacés par le CIMR)

Soit un déficit foncier reportable de 30 000 € (50 000 – 20 000)
Montant déductible des revenus 2019 et suivants : 25 000 € (50 % x 50 000) + 30 000 € (déficit foncier reportable) Le total des déductions fiscalement efficaces est de 55 000 € (pour 50 000 € de travaux).

Attention :

Les travaux réalisés en 2018 sur des monuments historiques ne procurant pas de revenus :

  • sont perdus en l’absence de revenus exceptionnels (ces travaux sont déductibles uniquement du revenu global de 2018 sans report possible sur 2019)
  • ont une efficacité relative en présence de revenus exceptionnels : le gain fiscal ne sera pas nul mais limité à proportion des revenus exceptionnels dans le revenu global.