L’âge d’or de la dette privée
2023-2024 : L'Essor des Fonds de Dette Privée – Une Opportunité à Saisir Définition de la dette privée La dette privée, souvent appelée crédit privé, est un type de financement fourni par de...
Club deal
L’association d’investisseurs permet d’investir dans des projets d’envergure.
Rhétorès vous donne accès à des club deals sélectifs et exclusifs. Nous avons la capacité de structurer une offre unique pour investir dans un immeuble, un hôtel... à plusieurs, avec une stratégie définie.
Le club deal pour investir dans l’immobilier et l’hôtellerie d’envergure
Club deal immobilier
Acheter un immeuble (habitation ou bureaux), un bâtiment industriel, un local d’enseignement, un commerce… pour le revendre ou le louer.
Club deal hôtelier
Acquérir un hôtel, murs et/ou fonds de commerce, en vue de le rénover, de l’exploiter, de le revendre ou de le louer.
Le principe du club deal
Le club deal est un investissement exclusif qui offre des rendements ou des plus-values élevé(e)s. Organisé et structuré, il permet d’avoir accès à des biens de qualité et de taille significative (immeuble, hôtel), en s’accociant avec d’autres investisseurs.
Notre métier est de veiller à l’alignement des intérêts de chacun et à l’adéquation du bien avec le marché. D’ailleurs, dans cette symétrie des attentions, les équipes Rhétorès investissent dans tous les clubs deals que nous proposons à nos clients.
Pour chaque club deal, nous définissions :
- Un véhicule structuré : SCI, SARL ou SAS, qui porte le projet.
- Une durée de détention des titres déterminée.
- Un type de bien : immobilier de bureaux ou résidentiel, hôtel… rigoureusement sélectionné.
- Un degré de risque.
- Un financement : mix apports et dette.
- Une stratégie d’investissement : location longue durée, travaux, revente…
- Une rentabilité prévisionnelle (business plan) via des loyers réguliers ou une plus-value de cession.
- Des avantages fiscaux : montage sur mesure pour activer le Pacte Dutreil, le remploi apport cession (150-0 B ter).
- Des associés qui doivent avoir une même vision, même s’ils ne se connaissent pas.
- Un suivi mensuel et des reportings : flux, KPI d’activité… jusqu’à échéance.
Les avantages du club deal avec Rhétorès
Nous organisons et structurons des club deals immobiliers et hôteliers, en optimisant leurs avantages et en en limitant les risques, grâce à une approche pragmatique en six expertises.
Immobilier & hôtel off-market
Notre équipe d’experts a accès aux meilleures offres immobilières et hôtelières, pour choisir un actif qui convient à un club deal.
Audits préalables
Nos analyses comptables, juridiques et techniques évaluent le bien, pour l’acquérir au bon prix, en intégrant les travaux, les mises aux normes, etc.
Sélection des investisseurs
Nous constituons une communauté d’investisseurs ayant les mêmes intérêts, horizon d’investissement… et sommes à vos côtés.
Ingénierie patrimoniale
Notre équipe et nos partenaires pilotent le montage, la fiscalité (Pacte Dutreil, remploi (150-0 B ter)… et le suivi du club deal, en mode win-win.
Financement
Sur fonds propres ou par endettement, nous structurons l’opération pour trouver le bon équilibre.
Gestion, suivi et reporting
Nous connaissons les secteurs investis et choisissons les bons professionnels pour l’exploitation du bien et sa revente.
Le modèle économique du club deal
Comme pour la détention en nom propre, le club deal rémunère les investisseurs via :
- Les loyers perçus sur une longue durée.
- Les plus-values de cession du bien.
Le club deal de distribution
Le modèle économique du club deal de distribution est de générer des rendements. Il est basé sur des loyers réguliers et leur distribution annuelle.
Dans cette optique, l’exploitation doit être bénéficiaire pour distribuer une partie des revenus aux investisseurs sous la forme de dividendes ou de quote-part.
Ici, les investissements immobiliers doivent être limités voire nuls, pour ne pas pénaliser le résultat net avec des amortissements.
L’objectif du club deal de distribution est de générer un rendement brut annuel compris entre 7 % et 12 %.
Le club deal de capitalisation
L’objectif du club deal de capitalisation est de revendre le bien acquis avec une plus-value. Il s’incrit dans une logique de rénovation et d’exploitation redynamisée, pour valoriser les murs et le fonds de commerce.
Dans ce cadre, les travaux à mener doivent être encadrés par un expert, puis l’exploitation confiée à un professionnel, en intégrant les coûts de communication, etc.
Si l’équilibre financier de la société n’est pas un but, sa valeur post rénovation et son potentiel de résultats en sont un.
Les avantages fiscaux du club deal
Le pacte Dutreil
Ce dispositif fiscal permet d’avoir un abattement des droits de mutation, à hauteur de 75 % de la valeur des titres d’une société d’exploitation hôtelière. Trois conditions doivent être remplies :
- Les signataires du pacte (à hauteur d’au moins 34 % du capital de la société) s’engagent collectivement à conserver leurs parts 2 ans, puis individuellement 4 ans, soit 6 ans au total.
- Durant la période de l’engagement collectif, les parts peuvent être données, et ainsi bénéficier des avantages fiscaux précités.
- L’un des signataires du pacte doit assurer une fonction de direction au sein de l’entreprise.
Le remploi apport cession (150-0 B ter)
L’avantage fiscal décrit dans l’article 150-0 B ter du Code général des impôts permet de bénéficier d’un report d’imposition, au titre des plus-values de valeurs mobilières, en cas d’apport de droits sociaux à une holding imposée à l’IS (impôt sur les sociétes) et contrôlée par l’apporteur.
Ce dernier doit également être une personne physique domiciliée en France et agir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé.
Au-delà de l’attrait sectoriel de l’immobilier et de l’hôtellerie, le Pacte Dutreil et le remploi apport cession en renforcent l’intérêt.
Nos actifs pour diversifier votre patrimoine en étant seul propriétaire
Investissement immobilier
Acquisition et vente d’un bien immobilier à usage privé ou professionnel.
Investissement hôtelier
Conseil en acquisition d’hôtels en propre et en gestion de l’exploitation.
